Земельный рынок Московской области находится лишь в стадии формирования. В настоящее время ведется разработка генерального плана развития области до 2020 года, который предполагает строительство важнейших промышленных, деловых, рекреационных и жилых объектов. Но, не дожидаясь окончания работы над документом, участники рынка проявляют завидную активность.
За последние несколько лет значительно возрос поток иностранных инвестиций в этот сектор. Только за 2004 год объем таких вложений увеличился более чем на 60% и продолжает расти. Настало время подумать о вложениях в подмосковную землю и обычным гражданам.
Одним из факторов роста стоимости подмосковной земли стали заоблачные цены на рынке столичной недвижимости, которые стимулируют аналогичный повышение цен на землю и за пределами городской застройки.
Как отметил директор по развитию инвестиционно-строительного холдинга Rodex Group Валерий Мищенко, на сегодня основной объем спроса концентрируется на земельном рынке ближнего Подмосковья (до 30 км от МКАД). По словам г-на Мищенко, 'наибольшее количество по предложению земли наблюдается в Наро-Фоминском, Рузском и Волоколамском районах Подмосковья. С точки зрения девелопера наиболее привлекательными на сегодняшний день, исходя из объема спроса являются Красногорский, Одинцовский, Наро-Фоминский и Истринский районы'.
Как отметил эксперт, рост цен на земельные участки зависит от направления, месторасположения относительно воды и леса, и от удаленности от МКАД. В 2005 году рост стоимости земли составил 30-70% в зависимости от выше перечисленных характеристик. Больше всего подорожали земли западных направлений (Рублево-Успенское и Новорижское), которые занимают лидирующие позиции по объемам и качеству строительства жилья и коммерческой недвижимости.
Так, цена земли по Новой Риге за последние пару лет возросла более чем в два раза. По прогнозам специалистов компании, когда данная магистраль будет соединена с центром столицы, закономерно произойдет новый скачок спроса на земельные участки, в особенности под элитную застройку. Инвестиционная привлекательность Новой Риги связана со строительством скоростных трасс и нового Краснопресненского проспекта, который свяжет Новую Ригу и центр Москвы.
Как отмечают эксперты, также в 2005 году высокие темпы роста стоимости показали участки по Киевскому и Калужскому шоссе. В целом сегодня самая дорогая земля располагается на Рублево-Успенском шоссе, где уже встречаются предложения по цене от 100 тыс. долларов за сотку. А самая дешевая земля по Восточным направлениям (Егорьевское и Горьковское шоссе): от 50 до 2000 долларов за сотку в зависимости от категории земельного участка и его удаления от МКАД.
Сегодня наиболее активными скупщиками земель в Московской области выступают влиятельные финансово-промышленные группы, крупные банки или аффилированные с ними компании, а также ведущие девелоперы на рынке коттеджного строительства и складской недвижимости. Сделки по покупке земельных участков в основном закрытые и информации по ним практически нет.
Что касается западного Подмосковья, то здесь большинство предложений сводится к покупке либо уже строящихся коттеджей, либо площадок под целевое использование, которое предполагает размещение на купленных сотках или престижного гольф-клуба или того же коттеджа с сауной.
В последнее время в этих золотых краях стало модным осваивать большие участки, площадью от 50 га, чем занимаются девелоперские фирмы, а цели развития стали более разнообразными: от строительства баз отдыха, резиденций компаний, корпоративных и элитных поселков VIP-класса до возведения целых минигородков услуг и развлечений.
Что касается небольших по площади участков, то на этом пятачке их с каждым годом предлагается все меньше, что связано со все большей нехваткой свободного земельного фонда. Тем не менее, в настоящее время коттеджное строительство ведется на всех без исключения направлениях Подмосковья.
Однако ценовой 'перегрев' и отсутствие свободных земельных площадей в самой престижной части Подмосковья приводит к расползанию высоких цен по остальной части области. Волна подорожания идет от центра к периферии. Так, за последний год стоимость сотки голой земли в пределах 50 км от МКАД 'подросла' на 60% и сейчас составляет примерно 6 500 долларов. В результате цена земельного участка размером 15 соток в ближнем Подмосковье уже доросла до 100-110 тыс. долларов.
Многие дальновидные девелоперы, учитывая практическую невозможность приобретения земли в собственность в пределах Москвы, активно вкладывают средства в крупные землевладения за многие километры от МКАД. Сегодня средняя цена за сотку земли сельскохозяйственного назначения без подведения коммуникаций составляет 1000 долларов, а если участок продается со всеми необходимыми коммуникациями, то его цена возрастает до 3000-3500 долларов.
Как отмечают эксперты Rodex Group, несмотря на быстрый рост, подмосковный земельный рынок не до конца сформирован, а работа на нем для девелоперов и корпоративных инвесторов связана с определенными трудностями. Среди наиболее затрудняющих факторов такие, как многочисленные недоработки в земельном законодательстве, не до конца отрегулированный порядок выделения земли под застройку, не отлажено цивилизованное взаимодействие с органами исполнительной власти и т.д.
По словам Валерия Мищенко, 'пока рынок существует как система отношений с районной властью, то есть застройщик не застрахован от произвола чиновников. Правда в настоящее время идет процесс разграничения прав собственности на земельные участки между центром, субъектами федерации и муниципалитетами и участники рынка ожидают наступления перемен, связанных с созданием единого кадастра объектов недвижимости'.
Вместе с тем эксперт отметил, что за прошедший 2005 год земельный рынок стал более регулируемым, что для девелоперов вылилось в значительное увеличение статьи расходов, связанной с получением разрешительной документации.
Особенностью подмосковного, да и в целом, российского земельного рынка является то, что не все земли продаются в 'открытую' и основная проблема для застройщика, это выход напрямую на продавца (владельца) интересующего земельного участка.
Как отметил г-н Мищенко, 'одно из основных нарушений при приобретении земли - это неправильность оформления сделок при покупке участков. Поэтому покупателю необходимо проверять наличие всех прав продавца на продаваемый земельный участок и, по возможности узнать историю их возникновения, чтобы в дальнейшем не столкнуться с проблемами, которые решаются через суд'.
Эксперт также добавил, что недавно была введена новая форма налогообложения, основанная на кадастровой стоимости земельных участков, но из-за нерасторопности властей этот законопроект не был опубликован и следовательно не вступил в силу, в связи с чем в 2006 году возможно большое количество обращений в суд для разрешения проблемы, как все таки платить налог за землю по нормативной стоимости или по кадастровой.
Практически все специалисты сходятся во мнении, что земельные цены в столичной регионе будут расти и дальше. По крайней мере, можно смело утверждать, что рост стоимости подмосковных соток уверенно опережает темпы роста инфляции, и потому делает вложения в недвижимость достаточно прибыльным бизнесом.
Уже сегодня риэлторы сходятся на том, что некоторый процент земельных участков приобретается в инвестиционных целях. Правда, если в Москве доля вторых и прочих инвестиционных квартир доходит до 30%, то земли про запас приобретается пока не более 7-10%.
В более отдаленной перспективе нельзя исключить, что темпы роста на земельном рынке Подмосковья станут выше, чем в столице. Произойдет это тогда, когда сверхдорогие московские квартиры станут не по карману большинству покупателей, а во-вторых, все пришедшая с запада тенденция переселения в пригороды затронет не только представителей элиты, но и гораздо более многочисленный средний класс.
Поэтому тем, кто решил приобрести землю в инвестиционных целях можно посоветовать начинать поиски уже сегодня.
|
